Kaufen oder mieten

Viele Deutsche schrecken vor dem Erwerb von Wohneigentum zurück. „Das kann ich mir doch nie im Leben leisten“, ist das häufige Argument. Aber ist das tatsächlich so? Trauen sich potenzielle Eigenheimbesitzer vielleicht weniger Potenzial zu, als sie haben? Oder ist „ein Haus kaufen und besitzen“ vielleicht auch einfach nicht jedermanns Sache? Wir haben einen Experten gefragt.

Heinz Weber ist Vorstand der GROTELÜSCHEN & WEBER AG und Inhaber des Hypofact Regionalbüros Bremerhaven. Er betreut Kunden rund um den Kauf und die Finanzierung ihrer eigenen Wohnimmobilie. An einem fiktiven Durchschnittskunden stellt er eine Modellrechnung auf. „Nehmen wir mal einen typischen Facharbeiter hier in Bremerhaven“, erklärt er. „30 Jahre alt, verdient 2500 Euro netto monatlich und zahlt davon 580 Euro Kaltmiete für drei Zimmer, Küche, Bad. Das sind für Bremerhaven gängige Werte.“

Was kann ich mir leisten?

Max Musterkunde hat nun seine Traumwohnung gefunden: 150.000 Euro soll sie kosten, rund 16.500 Euro fallen als Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer und Maklergebühren an. „Die Nebenkosten sollte er aus Eigenkapital bezahlen“, sagt Weber. „Für den reinen Kaufpreis muss er einen Kredit aufnehmen. Wir sprechen dann von einer 100-Prozent-Finanzierung.“

Die Kaltmiete würde künftig direkt für die Abzahlung des Kredits frei. „Nebenkosten dürfen hier nicht eingerechnet werden, denn die fallen ja auch beim Eigentum an“, betont Weber. „Aber bei zwölf jährlichen Kaltmieten kommen in 30 Jahren Finanzierungszeit schon 208.000 Euro zusammen“, so Weber weiter. Ganz abbezahlt ist das Haus damit noch nicht, da für den Kredit ja noch Zinsen auflaufen. Aber Herr Musterkunde wird erfahrungsgemäß im Laufe der 30 Jahre auch Gehaltserhöhungen bekommen, die er ebenfalls investieren kann. „Wichtig ist aber auch, beizeiten eine Zinsbindung zu vereinbaren“, hebt Heinz Weber hervor. „Sonst wird man in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten womöglich von steigenden Zinsen überrascht, die die Tilgungsrate verkleinern und so das Zahlungsziel nach hinten verschieben.“

Mieten steigen regelmäßig

Am Ende der Abzahlung hat der Kunde dafür seine eigene Immobilie, die in der Regel im Wert deutlich über den Kaufpreis gestiegen ist. „Wenn er dann ein paar Jahre später in Rente geht, wohnt er den Rest seines Lebens mietfrei und ist sein eigener Herr. Allein deshalb ist das Eigenheim schon die beste Altersvorsorge. Von der Miete, die er im gleichen Zeitraum bezahlt hätte, bliebe ihm gar nichts, die ist weg.“ Und damit nicht genug: „Mieten haben auch die unangenehme Eigenschaft, regelmäßig zu steigen“, sagt Weber. „Fünf Prozent alle fünf Jahre sind da keine Seltenheit. Nach 30 Jahren zahlt der Kunde dann schon über 770 Euro Kaltmiete!“

Beim Alter und den persönlichen Verhältnissen trennt sich allerdings auch die Spreu vom Weizen. Doch ab wann kippt die Rechnung und der Eigentumskauf wird unerschwinglich? Der Knackpunkt ist für die meisten Banken das Rentenalter“, so Weber. Bis dahin muss das Eigentum bezahlt sein, weil dann die monatlichen Bezüge deutlich sinken. Wer zum Beispiel älter ist, muss höhere Raten zahlen oder mehr Eigenkapital einbringen können. Oder er muss sich mit deutlich billigeren Objekten begnügen. Hinzu kommt, dass viele Banken auch Finanzierungen nur bis zu 90 Prozent des Kaufpreises übernehmen. In solchen Fällen bleibt oft nur noch die Mietwohnung.

Bin ich überhaupt der Typ fürs Eigentum?

„Das ist eine Frage, die viele Interessenten sich eigentlich gleich zu Anfang stellen sollten: Kann und will ich mich darum auch kümmern? Oder will ich von meinem Geld lieber verreisen und andere schöne Dinge kaufen?“, so Weber. Wer zum Beispiel Musik macht, Haustiere hat, an Autos schraubt oder seine Kinder im Garten spielen lassen will, für den ist das eigene Haus die bessere Lösung. „Der muss aber auch bedenken, dass er sich um alles selbst kümmern muss“, gibt Weber zu bedenken. Fenster, Dach oder Heizung müssen gegebenenfalls erneuert werden. Dazu kommen viele kleine Pflichten wie das Schneeräumen und Streuen im Winter.

Für Eigentumswohnungen wird in der Regel eine Instandhaltungsrücklage fällig, die an die Hausverwaltung abgeführt wird. Vielen ist das gar nicht bewusst oder es wird oft verdrängt.“ Deshalb rät er dazu, neben der Finanzierung auch einen Bausparvertrag weiter zu bedienen. Er kann quasi als „Krankenversicherung fürs Haus“ funktionieren, in der man Rücklagen für kommende Ausgaben bilden kann.

Heißer Tipp: Mieten mit Kaufoption

Wer mit dem Gedanken ans eigene Häuschen spielt, aber sich nicht sicher ist, dem empfiehlt Heinz Weber eine Miete mit Kaufoption. „So kann man gewissermaßen mal probewohnen und sich ein Bild davon machen, was für das Haus so an Arbeit und Kosten anfallen kann und ob man selbst und gegebenenfalls auch der Partner und die Familie bereit oder in der Lage sind, das zu stemmen.“

Mieter sind in der Überzahl

Weniger als die Hälfte der Deutschen, gerade einmal 47,6 Prozent, besaßen im Jahr 2023 Wohneigentum. Die meisten leben zur Miete oder in anderen Verhältnissen. Das ist im europäischen Vergleich nur Platz 30. In den Niederlanden liegt die Eigentumsquote bei fast 70, in Norwegen bei fast 80 Prozent. Spitzenreiter ist Rumänien mit stolzen 95 Prozent.